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优客工场再传 IPO,共享办公有哪些硬伤?

2019年07月10日 23:51来源:未知手机版

莒县幸福里小区,711世界人口日,江苏南通路面塌陷

出品:科技新知

从桌面互联网时代到移动互联网的今天,新兴的商业模式,都有着极为相似的发展轨迹。资讯搜索、社交媒体、电子商务、共享经济,这些新概念的崛起,都没能逃出既定的发展框架,即:从美国开始,跨越太平洋,被中国的创业者进行本土化创新后,再行推出,引发资本热潮。但随着极速分分彩成熟,大批尾端创业者败北,中美两方都仅留下数家赢家,各自再向海外极速分分彩争夺份额。

最典型的例子便是网约车。美国的 Uber 和中国的滴滴相互竞争,资本热潮引发网约车大战,最终活下来的不过寥寥几家。

各自发展过程中的关键节点之一,便是完成IPO。如今 Uber 已经完成上市,滴滴若非遭遇意外,IPO应该也早已提上日程。这样的节奏,都快成了新兴领域的创业模版了。

近些年兴起的共享办公,便没有跳出这一框架。过去几年,WeWork 从美国起步,逐渐在全球各地开拓极速分分彩;国内,以优客工场为代表的共享空间品牌紧随其后。

到 2019 年,双方的 IPO 也都先后提上日程,WeWork 作为全球巨头自然估值不低,传言中 470 亿美元的身价一度刺激了整个共享办公极速分分彩的热度;而原计划在去年 Q3 上市的优客工场,近日再传上市计划,融资金额在 2 亿美元左右。

但是,眼看着近几年共享办公热潮变冷,这两家能够向资本极速分分彩证明,共享办公是一个好故事吗?

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WeWork 背后的共享办公商业逻辑

要理解 WeWork 背后的共享办公商业逻辑并不难,其基本运营框架,和国内的公寓租赁商自如差不多

双方均通过与房产拥有者签订长期租约,并以短期交易的方式进行二次出租。其最核心的运营基础,是短期租赁的用户都要承受远高于长期租赁的成本。两者之间的差,便是运营方的主要利润来源之一。

类似的例子到处都是。酒店基本以「日」为收费单位,因此,在完全同等的条件下,在酒店居住一年的花费,要远高于以「月」或「年」为收费单位的公寓;在美国早已形成用户习惯的汽车租赁行业,连续租赁三年,和每天租赁汽车持续三年,两者之间的价格差距也是巨大的。WeWork 做的就是基于这一商业基本逻辑的生意。

但是,从成立之初,WeWork 便不断承受着质疑 WeWork 在商业模式上,和房东的投资逻辑存在差异。

投资的目的,是通过一定的手段,维持自有资本的不断增值,进可以增加收益,退可以抵御通胀以及经济不确定带来了资本损失。房东之所以选择 WeWork 作为租赁方,前提是在可接受的价格范围内长期锁定租户,从而最大限度地抵抗经济衰退或极速分分彩不确定性带来的损失。

WeWork 的商业模式,是利用房东求稳定的需求,在较长的合约期内锁定房产,然后用短期租赁的方式提高租赁价格,从而赚取差价。但WeWork又不具备长期锁定租户的能力。

一方锁定租户,一方锁定房产,这种做法本质上是房东和 WeWork 之间的一种风险转移。

在商业地产蓬勃向上的阶段,WeWork 可以通过不断上涨的租金和租赁需求,实现大规模的差异化利润,但是,一旦商业地产领域遭遇衰退,客户对于短期租约的可承受价格必然会降低,但 WeWork 支付给房东的长期租赁租金是无法随之下降的,因此则会产生比较大的亏损风险。

除此之外,空间一旦产生长期空置,其带来的资金副收益,需要极高的利润率才能够覆盖。以此为基础,WeWork 的最大软肋即显示了出来:它并不具备抵抗风险的能力。WeWork 背后的资本来自于投资方,且目前尚未形成足够的盈利能力,无论上市与否,其经营风险的承担者都是股票所有人。

尽管 WeWork 的商业逻辑并不难理解,但是乘着过去几年科技互联网的大热潮,WeWork 的估值却不断上涨。

这似乎也是过去几年,资本火热时代的一个创业典型特征,即故事本身的性质,决定了企业的估值起点。小米做手机起家,但坚定地认为自己是一家互联网公司,在无法自证的情况下,还提出了个「新物种」的概念,为的就是靠互联网公司的高市盈率提高企业估值。

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